股票双向盈利
8月26日，中海地产（00688.HK）交出了一份颇具戏剧性的半年成绩单。
全口径销售额1343.5亿元，与保利发展1351亿元的数据之间，仅隔着7.5亿元的毫厘之差。而在更能体现企业真实操盘能力的权益销售额维度，中海以1236亿元登顶行业第一，将保利（1065亿元）甩开了171亿元的距离。
规模逼近的同时，利润阴影却挥之不去。这份财报展现了中海“进击”与“承压”的一体两面。
逼近：战略聚焦与规模冲刺
元股证券:ygzq.hk中海的“逼近”，首先是一场战略定力的兑现。
在行业持续下行的2026年上半年，中海是TOP10房企中唯一实现销售额双位数增长的企业：实现合约物业销售额1343.5亿元，同比增长11.8%。其逆势增长的密码，藏在“聚焦”二字里。
期内，中海在北京、上海、广州、深圳及香港五个城市的合约销售额高达789.9亿元，占公司总销售的68.6%。北京与深圳单城销售额均突破200亿元，香港市场全口径销售更以超150亿港元创下历年新高。这种极致的城市集中度，在动荡的市场环境中构筑了坚实的“压舱石”。
反观保利，上半年签约金额1351亿元，同比下滑6.93%。此消彼长之间，中海的全口径销售额从“追赶者”变成了“并肩者”。
然而，规模冲刺的后劲取决于土储粮草。截至2026年6月30日，中海系列公司（含中海宏洋）土地储备总建筑面积合计3350万平方米。但一个值得关注的信号是，上半年中海仅新增9幅地块，权益地价76.6亿元，而同期保利拿地金额高达384亿元。
中海管理层将全年购地目标维持在800亿—1000亿元，意味着下半年将显著发力。事实上近期，中海在拿地上已经发力了。就在8月31日，中海地产以150.19亿元底价竞得上海普陀真如“真如之心”地块，这是上海第八批次集中供地中的最大亮点，也刷新了普陀区土地成交总价纪录。
杠杆官方开户这批新获取的土储能否延续“一线聚焦”的高确定性，将是决定中海能否在2026年或2027年真正问鼎“榜一”的关键变量。据了解，上海、杭州、北京等城市的高确定性项目将在下半年集中推售。
代价：利润侵蚀与高价地隐忧
规模的另一面，是利润的“失血”。
2026年上半年，中海收入976亿元，同比增长17.3%，但股东应占溢利仅70.3亿元，同比下降18.2%。增收不增利的根源，在于毛利率的持续下滑——从去年同期的17.4%降至16.1%。
这并非中海独有的困境，却是“争规模”必须直面的代价。早年土地市场高点时期获取的高价地块，正集中进入结算周期，直接吞噬利润。保利发展上半年归母净利润仅19.59亿元，同比暴跌40.84%；相比之下，中海70.3亿元的盈利，已属“优等生”，但18%的降幅依然敲响了警钟。
更深的隐患还在于“高价拿地”的惯性。中海聚焦一线城市的战略，本身就意味着更高的土地获取成本。虽然这些项目在市场下行期具备更强的抗跌性和去化能力，但利润空间已被显著压缩。若市场持续筑底，这批高价土储的利润率恐将进一步收窄。
值得肯定的是，中海极致的财务纪律为这场“规模冲刺”提供了安全垫。净借贷比率27.2%、平均融资成本2.76%、在手现金1211亿元——这些指标构筑了行业“防弹衣”。但财务安全无法完全对冲行业毛利率系统性下行带来的利润压力。
中海、保利、华润的“榜一”之争，本质是多种发展模式的碰撞：保利以积极拿地（384亿元）捍卫全口径规模领先；中海以财务纪律和权益销售质量逼近王座；华润置地则以“经营性物业”贡献65.5%核心利润的模式，在利润端建立起独特壁垒。
当行业从“规模至上”转向“利润与安全并重”，在房地产下半场，“高质量规模”的路径同样可以冲击顶峰，但如何在高价地结算周期中稳住利润，将是中海问鼎之路上的重要考验。
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