环宇证券亏损收窄，“减负”后的融创中国能否找回增长动能？| 冷眼看财报

在房地产行业持续深度调整的2026年，融创中国（01918.HK）交出了一份“减亏”与“化险”并行的中期答卷。财报数据显示，这家曾经的头部房企上半年实现收入163.5亿元，归母净亏损125.4亿元，亏损额同比收窄约2.1%。同期，公司借贷总额降至1861.8亿元，较去年底减少20.8亿元。

而就在财报发布的前一周，融创中国宣布从传统地产开发向“资产管理+资产运营”的轻资产模式全面转型。在房地产行业深度转型期，这一战略能否助力融创化解千亿债务、重塑营收增长曲线？

营收承压：物业销售仍是最大拖累

营收下滑是融创当前面临的最直接压力。上半年公司收入同比减少18.2%，从去年同期的约199.9亿元降至163.5亿元。收入下降的主因是物业销售收入减少，期内物业销售收入约109.0亿元，占总收入约66.6%，同比减少约31.0亿元，比去年同期减少约22.1%。

融创方面表示，新增销售规模收缩、融资渠道收窄等，对物业交付产生制约。“近年来，房地产行业持续下行，销售市场整体大幅收缩，且若干房企陆续出现债务问题，导致购房者对于期房信心不足，进一步加剧了新房销售的困难。”

与此同时，公司的交付面积大幅收缩。上半年融创交付总建筑面积112.2万平方米，较上年同期减少约33.8%。公司在财报中解释，房地产行业持续下行、部分房企债务问题影响购房者信心，新增销售收缩与外部融资渠道收窄对项目交付形成阶段性制约。过去半年里，公司战略重心已从“保交付”转向盘活存量资产、恢复自身经营能力。

此外，物业管理和文旅两大板块同样承压。融创服务上半年实现收入约32.2亿元，同比下降约9%；文旅板块（商业、冰雪、乐园及酒店）实现收入约18.3亿元，同比下降约15.7%。不过，融创服务归母净利润约1.2亿元，剔除出售彰泰服务影响后同比增长71%，在管面积2.6亿平方米。

事实上，融创的营收自2020年峰值2305.9亿元后便逐年萎缩，至2025年已降至451.2亿元，尚不及高峰期的两成；亦从当年盈利356.4亿元转为连续五年亏损。截至2026年上半年，公司经营压力仍在延续。

亏损收窄：减少财务成本与营销费用

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营收下滑之外，融创各项成本费用有所控制，公司亏损收窄。财报显示，2026上半年公司归母净亏损为125.4亿元，较上年同期的128.1亿元收窄约2.7亿元。

亏损收窄主要得益于财务成本和销售费用的降低。融创境内外债务重组完成后，借款余额下降，上半年财务成本约35.2亿元，较上年同期的52.9亿元减少约17.7亿元。同时，上半年销售及市场推广成本下降25%至8.4亿元，行政开支下降9.27%至15.31亿元。

但压力并未消失。上半年公司毛亏损约22.8亿元，毛利率约为-14%。若剔除收购评估增值调整及物业减值拨备的影响，毛利约23.7亿元，毛利率约14.5%。此外，南方+。

化债进展：有息负债持续缩减但压力犹存

值得一提的是，融创近年来在“化债”方面成效显著。从2021年末有息负债3217.1亿元至2025年末已削减至1882.6亿元，四年间压降1334.5亿元。截至2026年中期，借贷总额进一步降至1861.8亿元。

上市公司层面的债务化解已取得阶段性成果。境外债务重组于2025年12月完成，境内债务重组方案已落地，剩余债券展期至2034年，利率下调至1%。截至中期末，集团已达成贷款展期约335.4亿元。

然而，隐忧同样不容忽视。截至6月底，融创到期未偿付借贷本金合计约1162.8亿元，另有约262.5亿元借贷本金可能被要求提前还款。现金总额（含受限）由去年底的120.1亿元降至97.8亿元，其中非受限现金仅约42.2亿元。上半年，公司销售回款约27.8亿元，新增融资约14.3亿元，仍高度依赖项目盘活与贷款展期来续上流动性，而公司持续经营仍存在多项重大不确定性。

此外，融创中国单笔金额超5000万元的未决诉讼约681宗，涉诉金额合计约2531亿元。克而瑞指出，融创目前仍有大量非公开债务，包括信托贷款、项目开发贷、供应商欠款等，债务压力依然较大。

资本市场的评级也说明了这一判断。8月中旬，花旗发布报告将融创目标价由1.2港元下调至0.6港元，维持“中性/高风险”评级，理由是“债务重组有进展，但销售复苏缓慢”。

元股证券:ygzq.hk

在“化险”的关键档口，融创中国宣布战略转型，正式确立“资产管理+资产运营”为升级方向。中指研究院分析认为，融创已具备构建新模式的底层基础：境外约96亿美元债重组完成、境内公开债重组基本落地，上市公司层面债务压力大幅缓解；截至6月底，公司连同合营及联营公司的总土地储备约1.04亿平方米，一、二线核心城市占比近七成。这些优质土储被视为未来盘活项目、化解债务的最大底气。